农村房屋买卖合同是否有效

[案情] 

1997年11月30日，杨某与肖某订立房屋买卖协议一份，其中约定：肖某因无力维修楼房和将平房完工，自愿将坐落南通市崇川区城港村1组，用地面积141.44 m2的二楼二底旧楼房和三小间未完工的平房卖给同村2组的杨某。房屋价格为70000元，交房时杨某一次性付清房款。肖某交房时，必须将该房土地使用证、原建房执照及有关凭证交给杨某。杨某交款后，今后房屋产权属杨某，杨某对房屋维修及其他任何处理，肖某都无权干涉。但杨某在维修房屋等事时遇有问题，肖某应提供方便。如今后国家征用该地，肖某不得再对该房有任何产权争议，杨某也要服从国家征用需要。上述协议由肖某、杨某签字予以确认。该协议订立后，杨某于1997年12月16日向肖某交付购房款70000元及购家俱款5000元，双方交接了房屋，杨某一直居住使用该房至今。相关证照载明的房屋所有权人、集体土地使用权人均为肖某。后本案讼争之房即将被拆迁。肖某于2005 年4月诉至法院要求确认其与杨某所订立的房屋买卖协议无效。

[评析]

本案的争议焦点是农村房屋买卖合同是否有效。对此，本案审理中形成两种观点。

第一种观点认为，上述房屋买卖协议中，肖某出卖的房屋系农村集体土地上的房屋，故协议不仅是房屋所有权的转让，还涉及宅基地使用权的转让。房屋的所有权人仅对房屋的宅基地享有使用权，不得进行处分，买受人应符合法定条件，履行相关申请手续，才能取得宅基地的使用权。作为买受人的杨某因未履行相关建房申请手续，至今未能合法取得讼争房屋宅基地的使用权。故肖某要求确认肖某与杨某订立的房屋买卖合同无效的诉讼请求应当予以支持。

第二种观点认为，上述农村房屋买卖合同是有效的。其理由如下：

首先，我国法律、行政法规对农村房屋买卖行为未作禁止性规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。房屋买卖合同并非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，农村房屋买卖合同也不例外。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从该条规定可见，农村村民出卖宅基地上所建住宅，法律并没有予以禁止，只是村民卖房后再申请宅基地的将不被批准。

其次，关于农村房屋出卖后其占用范围内的宅基地使用权的归属以及对房屋买卖合同效力影响的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该条规定旨在保护农业用地，而宅基地本来就是建设用地，其主体的变更不会导致农业用地的减少。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对城市房屋的转让确定的是“地随房走”的原则。我国对农村房屋转让未进行专门立法，也因此未确定类似的原则。虽然城市房地产管理法中“地随房走”的原则不能直接适用于农村房屋的转让，但是鉴于房屋与土地的紧密关系，也即房屋不可能成为“空中楼阁”这一自然属性，农村房屋和其占用范围内的土地也同样不宜隶属于不同的民事主体。由此，可以得出农村宅基地上房屋出卖的、该房屋占用范围的土地使用权也一并转让的结论。加之，肖某与杨某协议时系同村村民，他们之间的宅基地流转仅发生在同一个村集体经济组织内部，双方本可以申请所属的村集体经济组织根据当事人应享有的宅基地面积进行调整，并办理相关的变更手续，但双方却因故没有。现因该房屋即将被拆迁，已不可能也没有必要继续履行土地使用权的变更手续。

再者，讼争之房即将被拆迁，随着近年来城市房价的上涨，该房被拆迁后权利人可能得到的权益包括拆迁补偿款、安置房等的价格将远远超出肖某与杨某原协议中确定的房屋价格。对该意思表示真实的房屋买卖协议确认有效，更符合我国民法通则规定的诚实信用原则。

笔者同意第二种观点。